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Método Desarrollo

Este método se usa frecuentemente para calcular el precio de un lote de terreno en extensión, sin subdividir y carente de servicios o provisto de ellos en grado insuficiente, que se quiere urbanizar y subdividir en parcelas. Para ello se deben establecer previamente los siguientes datos básicos para el parcelamiento:

Datos Básicos

  • Superficie total del lote de terreno: 80.000 m2

  • Superficie de parcela típica en la zona: 250 m2

  • Reserva municipal: Porcentaje de superficie destinada a equipamiento, áreas verdes y vialidad: 40%

  • Precio de mercado: Consiste en determinar el valor medio del m2 de terreno urbanizado típico en la zona mediante el método comparativo de análisis de mercado. El valor para este ejercicio se estimó en 100 US$/m2

  • Costo de urbanización: Se estima el costo en 20 US$/m2

  • Gastos del proyecto y utilidades del negocio inmobiliario: Se estima en un 45% distribuido en las siguientes partidas:

    • Costo financiero o valor del dinero en el tiempo: 12% anual

    • Costo de administración de ventas y publicidad: 3%

    • Utilidad del negocio inmobiliario: 30%

Cálculo de Cabida

Primero se extrae a la superficie total del lote, el porcentaje de reserva municipal:

= 80.000 m2 x 40%

= 32.000 m2

Después se obtiene la superficie útil del lote:

= 80.000 m2 - 32.000 m2

= 48.000 m2

Y por último se calcula el número máximo de parcelas que caben en el lote, para ello se divide la superficie útil del lote entre la superficie de la parcela típica:

= 48.000 m2 / 250 m2

= 192 parcelas

Precio del m2 de parcela sin urbanizar:

Corresponde al precio del m2 urbanizado menos el costo de urbanización:

= 100 US$/m2 - 20 US$/m2

= 80 US$/m2

Costo del m2 de parcela sin urbanizar:

Es el precio del m2 sin urbanizar multiplicado por el factor de costo que es uno menos el porcentaje de gastos del proyecto y utilidades del negocio inmobiliario entre 100:

= 80 US$/m2 x (1-(45/100))

= 44 US$/m2

Costo de la superficie útil del lote:

= 44 US$/m2 x 48.000 m2

=2.112.000 US$

Precio m2 de lote sin subdividir:

=  2.112.000 US$ / 80.000 m2

= 26,4 US$/m2

Precio del parcelamiento o lote urbanizado:

= 250 m2 x 100 US$/m2 x 192 parcelas

= 4.800.000 US$

Costo de parcela sin urbanizar:

= 2.112.000 US$ / 192 = 11.000 US$

Precio de parcela urbanizada:

= 4.800.000 US$ / 192 = 25.000 US$